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网传 [会议]
 17日晚间,一份看似某银行《住房金融业务部业务通知单》的文件流传于网络。在限购松绑城市已超30个,杭州限贷政策也传松动的情况下,市场沸腾,“一线城市限贷也开始松动了”的雀跃浮现。

    可是,真的如此吗?这个问题可以分解为两个小问题:第一,这份文件是真的吗?是审批后正规发布的吗?第二,如果文件是真,就代表限购松绑吗?《第一财经日报》记者多方求证,将即时更新追踪内容。

    这份“文件”主体有四点重磅内容,其中前两点涉及银行重新认定“首套房贷”情形。这两种情形分别为:第一,对于因公调动工作单位迁居上海市的,原所在地住房贷款结清,在上海首次购房算首套;第二,对于上海市居民,2011年1月房地产调控政策出台前已贷到两笔及以下房贷,现已全部结清的,在上海市首次购买商品房申请贷款可认定为首套房贷。

    此外,对于居民家庭仅有一套自有住房或无住房,名下购房贷款已全部结清的,在上海市购房申请贷款可认定为二套房贷款。在价格上,首套房最低可打八折利率,但享受八折的客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%。

    文件真发了?

    第一个“中枪”的是建行。从文件发自住房金融业务部,“主送”的“大客户一部、浦东分行、自贸区分行、各城区行、县支行、营业部”,“抄送”授信审批部的部门设置来看,虽然不少银行都有类似部门,但只有建行的称法最接近。

    建行上海分行相关人士明确否认,其表示,一来,该行虽有4个大客户部门,但这些部门不做个金业务;二来,该行没有“授信审批部”这个提法。

    “一说房贷,建行永远躺枪啊。”一名建行人士私下表示。

    建行否认,那是否会是对个人房贷业务相对较为支持的工行、农行、中行、交行、浦发、兴业?记者随即联系这些银行,皆得到“不知情”或“没发过文件”的回复,其中不少银行没有“房地产金融部”设置。

    当银行人士拿到网上流传的“文件”图片后,拟惯了文件的行政部门人士开始推敲这份网传稿的格式。“银行文件格式都差不多,标题黑体三号,正文仿宋小三”。一名大行行政部门人士称。而这份网传文件从格式上并不规范。从文件编号上,“房金通知第(20140815)号”也让不少银行人士觉得“怪怪的”。

    可是,空穴不来风。即便这份文件从格式来看和正式行业务政策文件有所不同,但“也许是一份内部传达稿,或者没有正式获批的内部意见稿”,一名大行资深业务人士对本报表示。在他看来,文件里一些政策表述尚有“草稿”痕迹,但相关业务部门想推动房贷业务、让更多业务情形变得简单易贷的思路是清晰的。

    截至本报中午时间发稿,尚未有银行来“认领”这份文件。

 限贷松绑没?

    比追求文件出处更重要的是,限贷是不是真有松绑迹象?如果文件是真,至少有两种曾不属于“首套房”的业务情形在认定上被“明确”或被“调整”为“首套房”。

    然而,以上业务情形的量究竟有多大?中原地产首席分析师张大伟在接受《第一财经日报》采访时进行了逐条分析。

    第一条(因公来上海且外地购房贷款已还清)的情形,张大伟认为这种案例数量不会很多;第二条(2011年1月政策限制前有房贷且还清、家庭名下无房)的情形,张大伟从其业务实践来看,认为数量“微乎其微”。他表示:“大部分家庭有购买第二套房的需求,但正常情况下名下无房的可能性非常小”。

    在这种案例数量料不会很多的情况下,张大伟分析称,以此文件得出“限贷松绑”的结论有过度解读之嫌。

    相比“限贷松绑”,张大伟认为银行更可能的取向是用房贷按揭进行开发贷回款。房地产开发商资金链一环套一环是业内皆知的秘密,如《第一财经日报》2013年12月5日报道《上海银监局预警商业地产融资风险》中所及,地产商一套资金可以从拿地一直“撑”到售楼,旧贷全靠新贷偿,一般情况下其前期物业开发贷需靠销售回款来偿还,不少开发商连销售环节都是包销方垫资的。

    让张大伟做此判断的是网传文件里一行小字:适用于该行经“一楼一策”差别化信贷政策的“合作楼盘”。可见,并非所有购房需求都适用于这种业务情形认定和贷款“优惠”。

    “更大的可能性是为了解决开发商的资金压力,也将银行拥有的开发商开发贷,转移成购房者的按揭贷”。张大伟称。

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